Солнечная долина

Каталог статей

Все на юг

Все на юг http://www.poselkispb.ru/ Развитие рынка загородной недвижимости Санкт-Петербурга продолжается быстрыми темпами и поражает объемами строительства. Сегодня на территории Петербурга и Ленобласти на экспозицию выставлено порядка 141 коттеджного поселка и около 40 находятся на различной стадии проектирования, охватывая при этом приблизительно 2200га земли. В среднем, каждый месяц на рынок выходит 2 - 4 коттеджных поселка. За последний год количество проектов выросло на 20-40%. Совокупный прирост составил по коттеджам 75-80%, по участкам – 150-160%, а по таунхаусам – более 1000%. А если учитывать данные за последние два года, то динамика роста рынка впечатляет: за последние два года объем предложений вырос почти в 3 раза. По данным анализа, наибольшее количество коттеджных поселков, а именно 48,6%, сосредоточено в 20-километровой зоне от КАД. Это объясняется относительной близостью к городу и целью приобретения недвижимости: как правило, домовладения в этой зоне предназначены для постоянного проживания. Ближе к 100 км от Петербурга земля востребована только для сезонного проживания. На данный момент преобладает строительство коттеджей в северном направлении: Выборгский, Всеволожский и Курортный район. Их доля от общего количества составляет около 70%. Заметно ниже предложение на юге Ленинградской области, единичные проекты есть в Павловске, Пушкине, Стрельне, Петродворце. Менее всего поселков находится в Волосовском, Волховском и Кировском районах. Но в скором времени ситуация на рынке может кардинально измениться в пользу южных направлений Петербурга, что обусловлено меньшей по сравнению с северными направлениями стоимостью земельных участков и малой плотностью застройки. В последнее время ряд компаний, в том числе зарубежных и московских, активизировали свою деятельность именно в юго-восточном направлении. Перспективность инвестирования в развитие новых районов тем самым расширяет и географию строительства. Районы на юго-востоке региона пока позиционируется для дачного домостроения. Проекты для постоянно проживания заявлены лишь в окрестностях Петербурга, например, проект «Бель Виль» компании «Павловский посад», коттеджный поселок «Южный берег» от ИСК «Константа», комплекс «Аннино» УК "Балт Регион Проект". Недооцененность юга от части связана с отсутствием инженерного обеспечения и длительным процессом согласования с государственными органами (оформления разрешения, перевод земли в другой статус, утверждение плана застройки), что создает трудности с выведением поселка на рынок продаж. Поэтому девелоперы предпочитают обходить эту проблему стороной и инвестировать в строительство поселков на тех участках, где эта проблема от части решена – это территории, граничащие с населенными пунктами, что облегчает перевод из категории земель сельхозназначения, упрощает строительство, улучшает продажи и повышает цену земельного участка. Строительство в районе Стрельны и Петродворца началось уже несколько лет назад, после реконструкции Константиновского дворца – морской резиденции президента РФ. Реализация этого проекта подстегнула инвесторов вкладывать средства в возведение коттеджных поселков на близлежащих землях. Кроме того, здесь уже есть объекты, оказывающие максимально позитивное влияние на общий имидж и инвестиционную привлекательность рассматриваемой территории. Это строительство современного многофункционального квартала «Балтийская Жемчужина», проект «За гербом» компании SetlGroup, которая заявила о многофункциональной застройке территории более 35 га, элитный коттеджный поселок Михайловское и гольф-клуб, проект строительства малоэтажного элитного жилья «Купеческая Гавань», а также присвоенный Петергофу статус наукограда и Высшая школа менеджмента СПбГУ в Михайловской даче. Что же касается ценообразования на рынке загородной недвижимости, то оно имеет сходные черты с городской в своей зависимости от месторасположения предполагаемого объекта недвижимости, его удаленности от центра города, степенью развития инфраструктуры, площади, а так же классом постройки. Такой важный фактор как месторасположение включает в себя следующие аспекты, наличие которых оказывает первостепенное влияние на конечную стоимость проекта: непосредственная близость к водным (озера, реки, родники) и лесным ресурсам (леса первой категории, зоны отдыха, заповедники), к горнолыжным курортам и базам отдыха. В зависимости от ценовой категории, выделяют следующие классы поселков: элитный, бизнес, средний и эконом класс. К главному преимуществу южных направлений относится нацеленность на массовое строительство, что находит свое отражение в большей доступности построек для людей среднего и эконом-класса, спрос на которые пока остается далеко неудовлетворенным. Данные, отображающие варьирование цен за дом и сотку земли в зависимости от района постройки, можно представить в виде диаграмм: Как видно из диаграмм (по данным на 01.02.2008г.), цены за дом и сотку земли достигают своего максимума в Курортном районе и Приморском районе СПб. Ломоносовский, Тосненский и Гатчинский же районы значительно уступают по всем позициям. Данное ценовое отставание можно обосновать тем, что южные направления являются новичками на рынке строительства коттеджных поселков и большинство проектов были запущены в течение 2006-2007гг. со сроком сдачи в 2008-2009гг. Сейчас явно прослеживается тенденция возрастания интереса к южным направлениям, а увеличившийся спрос на землю влечет за собой и удорожание предложения. Так в коттеджном поселке «Бель Виль» Пушкинского района средняя стоимость сотки достигла 10230$ , а кв.м., а коттеджа 2711$, что на 40% выше, чем в предыдущем квартале. В коттеджном поселке «Южный берег» Ломоносовского района средняя стоимость с ноября изменилась на 11-15%, и на сегодня, стоимость минимального предложения (дом 163,4 кв.м. с участком) составляет порядка 330 000$, или 2040$ за 1 кв.м. (в апреле планируется очередное повышение цен). В Гатчинском районе средний уровень стоимости кв.м. также продемонстрировал очередной значительный рост. Сейчас он составляет 1706$ за 1 кв.м. Обоснованием служит появление в реализации нового проекта, где средняя стоимость кв.м. достигает 2375$, до этого диапазон цен был в 940-1800$. Рассматривая Гатчинский район, стоит отметить некоторую локализации предложения в определенном населенном пункте - Вырице, при этом там возникают проекты как среднего класса, так и более дорогого - бизнес-уровня. Индивидуальный подход в проектировании отдельно взятых коттеджных поселков и относительная близость к городу также в скором времени сыграют решающую роль при ценообразовании в новом направлении развития Петербурга. Желание привлечь новых покупателей, партнеров и инвесторов заставляет застройщиков не ориентироваться на общепринятые стандарты по использованию определенных технологий строительства, а представлять свои уникальные проекты домов, коттеджей и таунхаусов. Сотрудничество же может быть хорошо подкреплено зоной доступности реализуемых на данный момент объектов - большинство коттеджей расположено в 50 километровом диапазоне до КАД: Востребованность северных направлений зачастую обусловлена природными особенностями данной местности, наличием курортов и баз отдыха, близостью границы со странами Скандинавии. Но мало кому известно об уникальности южных направлений - здесь располагаются красивейшие озера, горные участки в поселке Можайский, базы отдыха и знаменитый Туутари-парк, собирающий каждую зиму любителей горнолыжного спорта. О благоприятной экологической обстановке района говорит и тот факт, что не только в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, но и за их пределами большую известность получили за свои лечебные свойства минеральные воды из источников поселка Аропаккузи. Несмотря на то, что сегмент загородной недвижимости еще далек от полного насыщения, но уже сегодня ощущается нехватка земельных ресурсов на севере области, это и заставляет девелоперов переориентироваться на пока мало развитые южные направления. Ломоносовский, Тосненский и Гатчинский районы – основные перспективные области застройки на ближайшие годы. Уже сейчас в данных районах реализуется порядка 20 проектов, предлагающих более 400 объектов, представленных преимущественно коттеджными постройками, рассчитанными на средний и бизнес-классы. Большое подспорье дает быстро развивающийся в последнее время рынок ипотечного кредитования. Стимулирование спроса происходит за счет упрощения процедуры получения кредита, заключения партнерских соглашений между банками и девелоперами, либо возможность рассрочки, что тем самым повышает доступность жилья для разных слоев населения. «Южный берег», «Кристалл», «Кургино», «Вайя», «Аннино», «Дома в Константиновском», «Новая Ижора», «Нурма» - это одни из немногих проектов коттеджных поселков, которые в скором будущем будут реализованы в южных направлениях Петербурга. Именно эти проекты будут определять ценообразование на рынке загородной недвижимости, деловую и экономическую активность и вносить свою лепту в формирование престижности данного направления.
Категория: Мои статьи \| Добавил: sdol (11.04.2008)
Просмотров: 1203